逾期交房，判解除购房合同

　　

　　【案件简介】

　　2015年2月26日，某房产公司(出卖人)与祁某(买受人)签订《商品房预售合同》，约定祁某购买某房产公司开发建设的某镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目某商务楼9层906号房屋(以下简称906号房屋)，套内建筑面积85.79平方米，总价款为2914765元。买受人采用分期付款方式支付房款。合同中同时约定，逾期交房超过120天的，买受人有权选择退房。

　　在支付完第一期购房款后，第二期房款交款期限届至前，祁某向某房地产公司提出过要求变更为按揭贷款付款方式，某房产公司对此表示同意，双方为此签订了变更付款方式的协议。2017年2月8日，贷款人光大银行、借款人祁某(并作为抵押人)与保证人某房产公司签订《个人贷款合同》，约定祁某向光大银行借款195万元，用于支付涉诉房屋的房款。

　　后因该房屋迟延交房超过120天，祁某起诉至法院，要求判令：1.解除原被告商品房预售合同；2.退还首付款964765元及贷款利息175616元。

　　被告某房地产公司辩称：我方不同意解除双方签订的预售合同，我公司不存在逾期交房的问题，祁某的主张没有合同和法律依据，因不存在合同解除的事由，不同意祁某的所有诉讼请求。

　　【法院判决】

　　法院认为祁某于某公司签订的《商品房预售合同》中“出卖人逾期交房的，逾期超过120日后，买受人有权提出解除合同”的约定不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的，对合同订立的双方当事人均有约束力。

　　故判决：1.解除原告祁某与被告某房地产开发有限公司于2015年2月26日签订的《商品房预售合同》；2.退还原告祁某购房首付款及利息；3.被告支付原告祁某逾期交房违约金；4.被告某房地产开发有限公司退还原告祁某印花产权代办费等费用。

　　【律师点评】

　　某公司没有按照《商品房预售合同》约定时间交付房屋，属于逾期交房。本案争议焦点是祁某能否按照《商品房预售合同》中约定的合同解除条件解除合同?

　　1.祁某与某公司签订的《商品房预售合同》中“出卖人逾期交房的，逾期超过120日后，买受人有权提出解除合同”的约定不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的。

　　祁某与某公司在《商品房预售合同》中约定“某公司逾期交房的，逾期超过120日后，买受人有权提出解除合同。买受人解除合同的，某公司应当自解除合同后退还全部已付款，并支付违约金”的条款，是当事人约定一方解除合同的条件，当条件成就时，解除权人可以解除合同，这是《合同法》第九十三条第二款规定的合同约定解除权。

　　2.合同解除权应在合理期限内行使。

　　合同解除权是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使合同解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会是合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。按照《合同法》第九十五条规定，行使合同解除权的期限分为两种情况：(1)按照法律规定或者当事人约定的解除权的行使期限行使，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。(2)在对方当事人催告后的合理期限内行使。

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