租赁房屋时，合同审查很重要

　　上海合同起草审查律师根据以下案件解答有关合同起草审查相关问题。

　　

　　【案情概述】

　　张先生与李先生签订了场地租赁协议。张先生在李先生的大楼的一楼租了一间前厅作为营业用房。双方就租赁期限、租金标准等相关事项达成协议。张先生租了房子后，装修了房子，并向李先生支付了11000元的消防设备费。同年，他开始经营床上用品。

　　然而，张先生在准备开业所需的所有事项后申请营业执照时发现，李先生租用的房屋没有合法的产权证书，因此无法申请营业执照。后来，他因无证经营被市工商行政管理局罚款3万元。张先生与李先生谈判，但失败了。他来到律师事务所寻求帮助。上海合同起草审查律师接受委托担任其代理人。孙律师对中国民事诉讼、刑事诉讼立法和司法实践进行了17年的专业研究，始终以当事人争取利益最大化为工作核心，特别是通过准确把握办案人员的心理和案件推广过程，及时调整辩护思路，认真把握每个案件的推广过程，具有深厚的法律理论基础和丰富的诉讼经验。

　　张先生向人民法院起诉，要求确认现场租赁合同无效，要求退还已支付的租金并赔偿损失。经法院审理，发现被告李出示的房屋产权证不包括房屋部分，不能提供房屋所有权证或房屋建设项目规划许可证。

　　【法院判决】

　　最后，根据《中华人民共和国合同法》第52条，《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决：一是确认原告张先生与被告李先生签订的场地租赁合同无效，被告李先生返还原告张先生4000元水电押金；2、被告李先生赔偿原告张先生2万元的经济损失；3、被告李先生返还原告张先生的消防设备8516元；4、原告张先生的其他主张请求被驳回。

　　【律师说法】

　　一、关于张先生与李某签订的场地租赁协议的效力。

　　孙律师介绍，最高人民法院关于城市房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律解释第二条：出租人未取得建设项目规划许可证或未按照建设项目规划许可证建设房屋，与承租人签订租赁合同无效。李某未取得房屋所有权证书或建设项目规划许可证，与张先生签订租赁合同，因此合同无效。因此，在租赁房屋时，特别是商品房，必须检查对方的相关权证是否齐全，否则可能导致合同无效，从而给自己带来不必要的时间和金钱损失。

　　二、关于签订无效合同的过错问题。

　　租赁合同无效是因为李租赁的房屋没有房屋所有权证书或建设项目规划许可证，导致合同无效，因此李应承担主要过错责任。但原告在签订合同时也没有履行必要的审查注意义务，也有一定的过错。这里需要提醒，在租赁或买卖房屋的过程中，必须检查房屋相关产权证书的交易是否完整，以及交易房屋是否抵押等相关问题，否则，如果将来发生争议，可能需要承担一定的责任，因为没有履行相应的审查义务。

　　三、关于赔偿的问题。

　　

　　上述司法解释第九条规定：承租人经出租人同意装修时，租赁合同无效，未形成附加装修，出租人同意使用的，可以折价属于出租人；不同意使用的，可以由承租人拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。出租人同意使用的附加装修，可以折价属于出租人；不同意使用的，双方应根据合同无效的过错分担现值损失。因此，双方应根据导致合同无效的过错分担现值损失。

　　上海合同起草审查律师孙律师提醒大家，对于张先生主张的工商罚款，原告是承租人。当他知道无法获得租赁房屋的产权证时，应及时采取适当措施，防止损失扩大。原告知道租赁房屋没有产权证后，没有采取相应的补救措施，仍然无证经营，导致损失扩大。他应承担主要责任，出租人李应承担次要责任。可以得出结论，当您发现租赁房屋的权证不完整时，应立即采取一定的补救措施，防止损失进一步扩大，履行义务，防止自己承担法律责任。

　　

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