广州租房律师以案说法为您讲解租房问题

　　法院认为，出租人有交付完好房屋的义务，承租人则应对房屋是否符合使用目的尽到审慎注意义务，张某某作为承租人，在签订租赁合同之时已打算在系争房屋内开设餐饮，张某某应当对系争房屋是否适合开设餐饮，是否具备开设餐饮的条件、是否能通过相关行政审批尽到审慎注意义务。那么对于相关情况你了解多少呢？接下来和广州租房律师一起看看吧。

　　

　　张某某在签订租赁合同并实际经营“皇佳御厨”餐饮后再以租赁房屋距离居民区较近、系争房屋内没有煤气、全成公司在较晚的时间内才办理出大环评、将一楼分隔成二层后无法通过消防验收等理由拒付租金，缺乏合同依据和法律依据，不能构成对支付租金的抗辩。故法院认定张某某未按期支付租金构成违约。张某某提供的包括录音资料在内的相关证据，尚不足以证明存在全成公司同意延长其免租期的事实。

　　张律师如何承担违约责任。

　　1.如上所述，张某未按约定支付租金构成违约，张某应于2008年8月1日至2009年11月30日期间支付租金和使用费。 由于张淳总裁于2009年5月8日致函泉城公司要求移交该房屋，泉城公司未能及时收妥该房屋，因此造成损失扩大的责任。 因此，2009年5月8日以后的房屋使用费由法院根据泉城公司上述履约缺陷及张某违约情况确定。

　　

　　2.由于泉城公司自2007年10月1日至2009年11月30日提出的物业管理费于2008年11月10日前由上海安融物业管理公司管理，故泉城未能提供上海安融物业管理有限公司同意向泉城收取前期物业管理费的证据，法院对泉城此前提出的物业管理费不予支持。

　　基于上述原因，张某自2008年11月10日至2009年5月8日期间承担全部物业管理费，2009年5月9日至2009年11月30日期间的物业管理费由法院自行决定。 综上所述，根据双方的合同以及双方在履行过程中的违约和缺陷，在适当的情况下，法院裁定张某应就2008年8月1日至2009年11月30日期间的房屋租赁和使用支付总计85.5万美元（扣除押金后超过257,116美元），张某仍需支付597,884元。 2008年11月10日至2009年11月30日物业管理费为2万元。

　　3.对于公司提出的电费，以双方确认的“小电表”耗电量为基础，公司可支持公司需求5万元。

　　4.Zhang、Jiang向泉城公司索赔装修、设施、设备损失2,628,882.9元，Zhang为违约方，相关损失由Zhang自行承担。 但考虑到公司在合同履行过程中存在一定缺陷，并考虑到争议房屋的装修包括中央空调、消防设施、厨房用具、电梯等对公司有使用价值的设施设备，公司应给予适当的补偿，具体金额由法院自行决定为C0.000元。

　　5.对于张某和姜某要求公司赔偿经营损失的索赔，张某提供的证据不足以证明损失的存在，张某在合同履行过程中违约。 因此不支持。

　　6. 关于公司要求张江支付违约金的条款，由于公司在合同履行过程中存在一定缺陷，且张江认为双方约定的违约金过高，法院酌情调整为7万元。 黄家公司因被撤销，已在争议房屋开设餐饮，并在争议房屋登记，争议房屋属于该房屋的实际使用人。 因此，本公司另一股东江某对张某的上述付款义务负有连带责任。

　　

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